Panorama immobiliare Italiano
La situazione in sintesi:
2 milioni gli immobili abbandonati o fuori mercato [Dato Osservatorio immobiliare, 2022];
7 milioni gli immobili attualmente sfitti [Dato Osservatorio immobiliare, 2023]
950.000 gli immobili invenduti nelle piattaforme dei quali 240.000 quelli di nuova costruzione;
Problemi principali del mercato immobiliare
- Mercato asfittico con proiezioni future negative;
- Difficoltà di accesso al credito con proiezioni negative per rialzo tassi;
- Tempi mediamente lunghi per la compravendita (6-24 mesi);
- Elevato carico fiscale;
- Elevata percentuale di criticità immobiliari - tecniche
In media ci sono 15,8 case invendute ogni mille unità abitative presenti sul territorio nazionale (dati 2021 - Scenari Immobiliari).
Secondo gli ultimi dati Istat relativamente alle case vuote, si stima che su un totale di 31 milioni di abitazioni censite nel Belpaese, poco più di 7 milioni risultano disabitate pari al 23% in termini percentuali.
Cosa significa? Che una casa su 4 è vuota e i picchi di questa situazione si riscontrano maggiormente in Calabria, con un 40% e in Val d'Aosta, con il 50%.
Solo a Milano sono circa 8mila gli appartamenti in vendita da più di un anno che non trovano acquirenti.
Un milione di case invendute e il rischio bolla
Dopo tre anni di flessione del mercato immobiliare quel che resta è uno stock di case nuove invendute pari a 120 mila unità.
A lanciare l'allarme è la commissione ambiente della camera. È il record degli ultimi anni ed a detta della stessa commissione "accentua le preoccupazioni" in ottica futura.
Sono oltre 2 milioni gli edifici abbandonati in Italia (ovvero non agibili), 7 milioni le case vuote per vari motivi, 20 mila le fabbriche abbandonate, centomila i capannoni in vendita.
Tradotto in termini monetari, lo stock immobiliare fermo sul mercato pesa per circa 150-220 miliardi di euro di mancate risorse liquidi per il sistema Paese. Risorse economiche che se svincolate dagli immobili potrebbero permettere di creare nuova ricchezza.
Secondo i dati degli osservatori immobiliari, circa 175.000 delle case attualmente invendute vedono i proprietari in attesa di realizzo per acquistare nuovamente sul mercato.
Mercato di riferimento
L’evoluzione delle compravendite residenziali su base nazionale evidenziano transazioni per un totale di 118,7 miliardi.
L’area interessata al progetto Domus per il primo triennio è quella identificata come Nord Est con un transato annuo medio di 24,1 miliardi e un costo per unità medio pari a 159.800
Lo stock immobiliare di riferimento (dati Osservatorio immobiliare) è costituito da 565.000 immobili invenduti (23% di nuova costruzione) e 1.065.000 immobili inutilizzati ma al tempo stesso non pervenuti nel mercato per sfiducia da parte dei proprietari stessi.
I dati relativi al fatturato calcolato per l’anno 2022 mostrano una stima complessiva che ammonta a quasi 123 miliardi di euro, in rialzo rispetto al 2021 del 3,9%, 4,7 miliardi di euro in più.
Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa 70 miliardi di euro; quasi 30 miliardi di euro, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e i restanti 23 miliardi di euro, poco meno del 19%, riguarda Sud e Isole
Cos'è Domus?
Domus è una criptovaluta (tecnicamente Token) ideata per il settore immobiliare.
A regime consentirà agli utenti di acquistare o vendere immobili in sole 24 ore liberandoli così da tutti i problemi classici che oggi si pongono a carico di chi vuole vendere o comprare immobili.
Il focus del progetto è di creare la prima liquidity pool per il settore immobiliare con un funzionamento identico ai pool di liquidità per gli scambi.
Semplificando il funzionamento di un liquidity pool, un soggetto deposita A per ricevere B o viceversa. Allo stesso modo funzionerà Domus: deposito un immobile per ricevere il controvalore economico oppure deposito liquidità per riscattare un immobile.
Si tratta a tutti gli effetti di un sistema di conversione Immobile > Liquidità o viceversa.
Il sistema si basa su 3 token ovvero:
- Domus, token principale del liquidity pool immobiliare;
- DomusRent, token connesso agli immobili a reddito tokenizzati;
- DomusCash, token di funzionamento per erogare revenue sulla rete, convertibile sempre al valore fisso di 1 euro.
Come funziona il progetto Domus?
Il progetto Domus è composto da 3 parti ovvero:
criptomoneta (aspetto finanziario)
una piattaforma di compravendita immobiliare (aspetto tecnologico)
un sistema di gestione del patrimonio immobiliare (aspetto tecnico)
L’insieme dei 3 sistemi rappresenta l’ecosistema Domus che consentirà la sostenibilità tecnica ed economica dei vari processi, trasformando esternalità negative tipiche del settore immobiliare in opportunità con margine positivo.
Quali sono le specifiche tecniche della criptomoneta?
Domus è un token creato su rete ERC-20. Lo smart contract prevede:
Max cap di 5 miliardi di Domus
Trading rate 0,5%
Tax rate 0,2%
Seppur il max cap è di 5 miliardi di Domus, si prevede un rilascio in emissione con le seguenti tempistiche
Prevendita 2 milioni di Domus a 0,25 per un incasso di 500.000 euro
ICO fino a 10 milioni di Domus con un prezzo di emissione stimato di 1 euro
Fase di Libero scambio con rilascio di 20 milioni di Domus per sostenere la liquidità del mercato
Le successive emissioni saranno decise in base allo sviluppo del patrimonio e alle necessità di risorse finanziarie per coprire le zone operative.
Il token DomusRent è invece a libera emissione in base al valore degli immobili a reddito del pool DomusRent.
Il token DomusCash è sempre a libera emissione con conversione al valore fisso di 1 euro.
E' possibile convertire Domus in DomusRent o viceversa in base ai rispettivi valori.
Chi gestisce Domus?
Domus è gestita da Domus coin Srl, società italiana con licenza OAM PSV105 che avrà compito di:
Regolare la gestione della moneta;
Promuovere l'utilizzo e la sua diffusione;
Mantenere le informazioni sul valore patrimoniale;
Gestire i mercati finanziari bloccando tentativi di speculazione;
La società è attualmente costituita in forma di Srl con capitale sociale di euro 10.000 interamente versato e controllato in misura del 50% dai 2 founder.
Attualmente non è in previsione l’apertura del capitale a terzi.
Dove posso comprare o vendere Domus ?
Al momento è possibile acquistare Domus esclusivamente sul sito Domuscoin.it previa registrazione e deposito della liquidità al fine di evitare attività puramente speculative e per garantire che gli acquirenti siano correttamente informati sul progetto.
Contiamo in un prossimo futuro di rendere Domus disponibile su altre piattaforme di terze parti quali Coinbase, Binance, Uniswap, ecc. consentendo così il libero scambio a livello globale.
Quando avverrà la consegna dei token Domus?
I token Domus saranno inviati ai portafogli digitali non appena Domus sarà disponibile in una piattaforma centralizzata o decentralizzata.
Prima di allora, la moneta Domus sarà scambiabile unicamente sul nostro sito.
Come funziona la compravendita immobiliare?
Attraverso la nostra piattaforma sarà possibile vendere o acquistare immobili.
In una prima fase sarà possibile utilizzarla unicamente per l’aspetto della vendita ovvero gli utenti potranno inserire i loro immobili per attivare l'acquisto da parte di Domus previa valutazione.
La valutazione sarà affidata ad un algoritmo per la valutazione estimativa.
In una fase successiva sarà possibile anche acquistare o permutare gli immobili direttamente tramite valuta Domus.
Quali Garanzie offre oggi Domus?
Domus è la prima criptomoneta garantita da valori immobiliari e quindi con un valore reale e tangibile a supporto (definiti asset).
Domus garantisce quindi sempre il riacquisto della moneta al valore di emissione in caso di annullamento del progetto, creando un unicum sul mercato della cryptovalute.
Come posso conoscere il valore del patrimonio?
Trimestralmente Domus pubblica il report che include tutti i valori patrimoniali suddivisi tra immobili e disponibilità di cassa così come il rapporto sui Domus effettivamente circolanti ovvero allocati sul mercato.
Gli immobili in portafoglio sono calcolati al valore di acquisto.
Suddividendo il valore per i Domus in circolazione otteniamo il valore reale (Asset Value Price).
Su quali mercati sarete operativi?
Inizialmente prevediamo lo sviluppo in Italia. Nello specifico il progetto tecnico vedrà la sua evoluzione nel Nord Est per poi espandersi successivamente in altre aree in base alla crescita patrimoniale.
Aspetti tecnici Domus
La piattaforma di Instant Selling immobiliare sarà sviluppata sulla base di 3 elementi tecnologici ovvero
Collegamento a Smart Wallet e creazione di una subrete Blockchain per gestire e annotare le transazioni;
Algoritmo estimativo degli immobili con capacità predittiva sulla formulazione del prezzo di acquisto e vendita basata sia su dati storici, sia su dati di proiezione in relazione anche ai dati di mercato e al magazzino immobiliare;
Una piattaforma front end disponibile su web e smartphone
Il cronoprogramma di sviluppo prevede i seguenti passaggi:
Fase 1: Sviluppo del Sito DomusCoin.it per la gestione delle anagrafiche utenti, gestione degli acquisti e vendite di cryptovaluta,
Fase 2: Creazione di sistema per la rendicontazione ministeriale trimestrale in XML crittografato
Fase 3: Sviluppo dei wallet digitali, connessione smart contract e creazione della rete blockchain con relative componenti backoffice e front end
Fase 4: Sviluppo di piattaforma e algoritmi immobiliari
Fase 5: Aggiornamento piattaforma con evoluzione in Cloud - Mobile App
Ad oggi, Maggio 2023, il progetto ha superato la Fase 2 e si appresta a passare allo step successivo.
Evoluzione della blockchain
Il sistema si basa sulla creazione di una rete blockchain proprietaria sulla quale annotare le operazioni con l’opportunità, qualora l’evoluzione normativa lo permetta, di renderla aperta a terze parti.
Ecosistema digitale attorno al mattone
Domus si inserisce nell’attuale scenario immobiliare con un obiettivo molto ambizioso: trasformare completamente il concetto di asset immobiliare trasformandolo da asset illiquido a liquido.
L’obiettivo a progetto realizzato è ambizioso: stravolgere l’idea attuale della compravendita immobiliare attraverso una logica dove sarà normale comprare e vendere casa in 24 ore, sintetizzando l’esperienza di compravendita in qualche click, eliminando incertezze e attese.
Impatto sul Mercato Immobiliare
Con un sistema di compravendita totalmente innovativo, Domus avrà un forte impatto sul mercato immobiliari facilitando la trasformazione degli immobili in risorse liquide.
Sarà inoltre facilitato l'acquisto per coloro che oggi si scontrano con le difficoltà di accesso al mutuo bancario potendo sviluppare al meglio metodi di vendita come il rent to buy, ecc.
Impatto Green
Oltre l'80% degli immobili italiani è in classe energetica E o classe peggiore.
Oltre 2 milioni gli immobili abbandonati in Italia.
Domus si impegna a Ristrutturare e Riusare gli immobili e laddove non possibile a demolire e ricostruire.
Un passo importante per salvaguardare le aree libere dal cemento.
Impatto Sociale
La difficoltà di trovare alloggi decenti e a prezzi accessibili oggi è un grande problema in moltissime città italiane.
Al tempo stesso, migliaia di alloggi risultano sfitti o inagibili. Domus punta al recupero del tessuto urbano attraverso operazioni di restyling e riqualificazione urbana.
Il processo di Acquisto e Selezione
Il sistema Domus prevede lo sviluppo di un algoritmo immobiliare in grado di stimare il valore degli immobili e gestire la trattativa online con il venditore.
L’algoritmo terrà conto oltre che dei parametri specifici dell’immobile, anche della situazione del portafoglio così come l'andamento delle riserve finanziarie in modo da mantenere un principio di equilibrio e di mix corretto, evitando squilibri che potrebbero impattare sui flussi di cassa.
Gli immobili come flusso di valore
Concettualmente, gli immobili che confluiscono su Domus diventano materia prima per alimentare l’ecosistema con una declinazione in diversi ambiti.
Il sistema Domus prevede infatti di creare valore dalla gestione delle compravendite così come dalla trasformazione degli asset immobiliari agendo su diversi ambiti oltre che alla mera rivendita degli stessi ovvero:
Ambito finanziario => Fondi, Finanza, Investitori
Ambito tecnico => Rigenerazione, ristrutturazione, riqualificazione
Ambito economico => Compravendita
